Beaucoup d’investisseurs se tournent vers l’immobilier, qualifié généralement de placement « refuge ». Une fois acquis, le statut retenu pour louer ce bien comporte des implications antagonistes, qu’il faut bien appréhender et maîtriser. La fiscalité applicable à chacun de ces régimes répond à des catégories d’imposition différentes.
Pour la première, la location nue, il s’agit de revenus fonciers ; pour la seconde, la location meublée, il s’agit de bénéfices industriels et commerciaux. Dans les deux cas il est possible d’opter pour un régime « micro ».
Le micro-foncier entraine un abattement de 30% si les recettes annuelles sont inférieures à 15.000€, soit une imposition sur 70% des revenus locatifs, tandis que le micro-BIC emportera un abattement de 50% si les recettes annuelles sont inférieures à 72.500€. Si les seuils sont dépassés, ou sur option du contribuable, il est possible d’opter pour le régime réel.
Enfin, les charges déductibles ne sont pas les mêmes. Dans la location nue, les travaux d’amélioration, d’entretien et de rénovation sont déductibles ; à l’inverse les dépenses de construction, reconstruction et agrandissement ne le sont pas.
Dans la location meublée, les dépenses et travaux courants d’entretien et de réparation sont déductibles, et les meubles font l’objet d’un amortissement. Il est également possible de déduire ou d’amortir les frais d’acquisition. De plus, l’immeuble (hors terrain) s’amortit ce qui comptablement et fiscalement diminue les revenus taxables.
En cas de déficit de l’activité sur une année, celui-ci sera reportable sur les BIC des dix années suivantes. En revanche dans le cas d’un déficit foncier (location nue) ce dernier peut être imputable sur le revenu imposable dans la limite de 10 700€ par an.
